چگونه مسکن رفاه خانوار را تحت تاثیر قرار داد؟

مثبت نیوز – مردادماه امسال میانگین قیمت هرمترمربع مسکن به 88.5 میلیون تومان رسیده که حکایت از رشد 16.8 درصدی نسبت به مردادماه سال 1402 دارد. آمار قابل تامل این است که طبق این داده‌ها، قیمت مسکن از سال 1370 تا مردادماه 1403 در هیچ دوره چندساله همچون سال‌های 1397 تا 1403 رشد عجیب‌وغریب بالای 50 درصدی نداشته است.

براساس این آمارها، رشد قیمت مسکن در سال 1402 حدود 63 درصد، در سال 1401 بیش از 36 درصد، در سال 1400 حدود 41 درصد، در سال 1399 حدود 82 درصد، در سال 1398 حدود 62 درصد و در سال 1397 حدود 71 درصد بوده است. این آمارها نشان می‌دهد از سال 1396 تا مردادماه امسال قیمت مسکن با رشد 18 برابری از حدود 5 میلیون تومان به 88.5 میلیون تومان رسیده است.

قیمت مسکن طی سال 1400 (آخرین آمار رسمی) در مراکز شهری کشور سهم 47 درصدی، در استان تهران سهم 65 درصدی و در پایتخت سهم 70 درصدی دارد. همچنین داده‌های آماری نشان می‌دهد درحالی‌که طی سال 1400 نرخ دلاری قیمت زمین در تهران متری حدود 2770 دلار (معادل 72 میلیون تومان) بوده، این میزان در آنکارای ترکیه 837 دلار، در ریاض عربستان 638 دلار، در جده 505 دلار، در مکه مکرمه 377 دلار و در مدینه منوره 295 دلار بوده است. زمین با افزایش قیمت‌های نجومی خود، از یک طرف باعث شده هزینه ساخت مسکن بالا برود، از طرف دیگر هم باعث شده بسیاری از سازندگان و انبوه‌سازان به واسطه خواب زیاد سرمایه در ساخت مسکن که عمدتا ناشی از بروکراسی پیچیده صدور پروانه است، خرید و فروش یا نگهداری زمین را به ساخت مسکن ترجیح دهند. برای مثال، طبق آمارهای بانک مرکزی ایران، طی سال‌ 1394 درحالی سهم مسکن نوساز (زیر 5 سال ساخت) از معاملات شهر تهران حدود 56 درصد و سهم مسکن کلنگی (بالای 20 سال ساخت) حدود 8 درصد بوده که در مردادماه سال جاری سهم مسکن نوساز حدود 27 و سهم مسکن کلنگی حدود 25 درصد بوده است.  افزایش سهم کلنگی‌ها در نگاه اول شاید نشان از اتفاق خوبی باشد؛ چراکه تصور این است که خریداران املاک کلنگی، سازندگان املاک و بسازوبفروش‌ها هستند که برای تامین زمین پروژه‌های ساخت‌وساز خود و تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده اقدام به خرید این املاک کرده‌اند. اما همزمانی رکود ساخت‌وساز و خروج تقاضاهای مصرفی از بازار مسکن با این اتفاق، حکایت از این دارد که این املاک عمدتا به قصد سرمایه‌گذاری خریداری می‌شوند. اما مشکل به همین‌جا ختم نمی‌شود. براساس عرف قدیمی، قیمت مسکن در شهرها اغلب براساس شاخص املاک نوساز تعیین می‌شد و مالکان سایر گروه‌های سنی مسکن، قیمت فروش واحدهای خود را براساس درصدی پایین‌‌تر (معمولا بین 20 تا 25 درصد پایین‌‌تر) از قیمت آپارتمان‌‌های نوساز در همان محله تعیین می‌کردند اما حالا با افزایش سهم املاک کلنگی، سهم این املاک در تعیین قیمت بازار مسکن افزایش یافته است.

در سال 1381 سهم شهر تهران از کل ساخت‌وساز در مناطق شهری کشور (تعداد واحدهای درج شده در پروانه ساختمانی احداث) حدود 38 درصد بوده است. این مقدار در سال‌های بعد بین 20 تا 27 درصد در نوسان بوده و تا 1397 به 20 درصد می‌رسد. در چهارسال اخیر سهم پایتخت از کل ساخت‌وساز به 10 درصد رسیده است. اما موضوع فقط به اینجا ختم نمی‌شود، به‌طوری‌که نگاهی به سهم بخش خصوصی از ساخت‌وساز شهر تهران نیز نشان می‌دهد سهم پایتخت از کل ساخت‌وسازهای بخش خصوصی در مناطق شهری کشور در سال 1381 حدود 12.6 درصد بوده که این میزان در اغلب سال‌های دهه‌های 1380 و 1390 در حدود 7 تا 9 درصد در نوسان بوده اما در سال 1400 این مقدار به کمتر از 4 درصد رسیده است.

معضل چهارم یا متهم بعدی بحران اجاره‌نشینی در تهران، ورود جمعیت عظیمی از اتباع افغانستانی به بازار مسکن تهران و اقمار آن است. براساس برخی گزارش‌ها، جمعیت اتباع افغانستانی درحال حاضر در کشورمان به حدود 10 میلیون نفر می‌رسد. البته این عدد را دولتی‌ها 6 میلیون نفر اعلام می‌کنند، عددی که تا قبل از دولت طالبان حدود 1.6 میلیون نفر بوده است.